Evoluția de pe piața imobiliară din Chișinău pentru mulți este o enigmă. Am auzit de zeci de ori aceleași întrebări: pentru cine atâtea construcții? Cine cumpără, dacă toată lumea a plecat din țară?
Întrebările au și un substrat factologic. În ultimii cinci ani numărul mediu de apartamente date în exploatare anual este de peste 5 mii sau de două ori mai mult decât acum zece ani. Numărul tranzacțiilor cu apartamente în Chișinău anul acesta se va apropia de 15.000 apartamente sau cu 50% mai mult decât acum 5 ani în urmă când se vindeau pe an sub 10 mii de apartamenteii, scrie pe blogul său economistul IDIS Viitorul, Veaceslav Ioniță.
Cine mișcă piața imobiliară din Chișinău? care sunt factorii care determină evoluția de pe această piață?
Avem de-a face cu cinci factori fundamentali, care mișcă piața. Cunoașterea lor va permite atât cetățenilor cât și firmelor de construcție să-și revadă strategia lor în domeniul construcțiilor/vânzărilor/achiziționărilor de apartamente.
- Migrația internă. Da oamenii continuă să plece din țară, însă nu din Chișinău. În timp ce populația țării scade continuu, populația or. Chișinău în 10 ani de zile a crescut cu 30 mii persoane, de la 630 mii persoane în 2008 la 690 mii persoane în 2018. Această creștere se datorează migrației interne și înseamnă pentru or. Chișinău 14 mii de familii în plus, care au nevoie de apartamente. Și asta doar în ultimii 10 ani. Dar să nu uităm că în ultimii 10 ani în Chișinău s-au construit circa 40 mii de apartamente, așa că primul indicator nu răspunde încă la întrebarea noastră.
- Schimbarea comportamentului social. Nu știam cum să definesc un fenomen fără precedent care are loc în țara noastră, dar în mod special în or. Chișinău, din acest motiv l-am denumit comportament social. Ce am în vedere? În ultimii 10 ani comportamentul populației or. Chișinău s-a schimbat mai mult decât în precedenții 6 mii de ani. Tinerii se căsătoresc mult mai târziu, chiar dacă nu sunt căsătoriți preferă să locuiască separat, iar dacă se căsătoresc preferă să nu aibă copii în primii ani de căsnicie, iar când decid să aibă copii, atunci numărul lor se limitează la un copil sau maxim 2 copii. Ce avem în rezultat? În anul 2006 în or. Chișinău ponderea familiilor de o persoană era de 17%, iar în prezent sa dublat ajungând la aproape 33%. Iar alte 35% sunt familiile formate din două persoane. Numărul de familii din cinci persoane și mai mult, practic sunt pe cale de dispariție și ponderea lor sa redus în doar 12 ani de trei ori de la 7,6% în 2006 la 2,8% în 2018.
Drept consecință, chiar dacă populația or. Chișinău a crescut cu doar 30 mii persoane, numărul de familii, sub influența schimbării comportamentului social sa majorat cu 96 mii.
Doar anul acesta numărul de gospodării în or. Chișinău se va majora cu aproape 20 mii, față de 5 mii apartamente noi date în exploatare.
Creșterea numărului de gospodării se datorează exclusiv micșorării numărului de membri într-o gospodărie.
Acest lucru a schimbat cardinal cererea pe piața imobiliară. Dacă 15 ani în urmă doar 10% din apartamentele vândute era cu una și două camere. În prezent ele au ajuns la 70%.
Acum 15 ani un apartament construit avea în mediu peste 120 m2, iar în prezent a ajuns la sub 70 m2. Acest fapt are o singură explicație logică: creșterea fără precedent a numărului de gospodării formate din 1 sau 2 persoane, care evident preferă apartamente cu spații mici.
Dacă luăm în calcul și prețurile la apartamente, atunci în prezent companiile trebuie să vândă trei apartamente pentru a obține aceeași sumă de bani de la vânzarea unui singur apartament acum 10-15 ani în urmă.
1. Stabilizarea la nivelul de jos a prețurilor
Piața imobiliară din Moldova a cunoscut o explozie a prețurilor până în anul 2008, când ele au crescut de șase ori în doar zece ani, atingând nivelul record de 867 EURO/m2 în anul 2008. Apoi în urma crize imobiliare, ele s-au prăbușit până la nivelul de 525 EURO/m2 și deja al doilea na consecutiv s-au stabilizat la acest nivel.
Pe termen mediu prețurile v-or începe să crească, dar în prezent companiile de construcții se confruntă cu necesități enorme de lichidități. Multe din ele nu au rezistat crizei și au falimentat, altele au avut și continuă să aibă probleme cu întoarcerea creditelor la bancă. Băncile evită să crediteze companiile de construcții, drept consecință, cererea sporită de apartamente nu a dus la majorarea prețurilor, deoarece companiile preferă să obțină lichidități cât mai rapid posibil. În opinia noastră 2017-2019 sunt anii cu cele mai mici prețuri la apartamente, cel mai probabil după 2020 prețurile vor începe a crește.
2. Creșterea veniturilor populației
Să nu uităm că apartamentele se tranzacționează în Euro, din acest motiv veniturile populației trebuie examinate recalculate în Euro. După cum am anticipat încă din primăvară, datorită creșterii salariilor în lei și aprecieri Leului moldovenesc față de Euro, salariul mediu recalculat în Euro, în acest an va constitui în jur de 320 Euro/Lună.
Doar aprecierea valutei naționale din ultimii doi ani de zile a făcut apartamentele mai ieftine cu peste 10%. Drept consecință efortul financiar depus de o familie pentru procurarea unui apartament, este mult mai mic decât acum 10 ani.
Astfel, pentru procurarea unui apartament de 70 m2 acum 12 ani era nevoie de 36 salarii medii anuale, iar anul acesta indicatorul s-a redus de 3,8 ori până la 9,5 salarii medii anuale. Altfel spus efortul financiar depus de o familie este de aproape patru ori mai mic în prezent decât acum 10-15 ani.
3. Accesarea împrumuturilor ipotecare
Creșterea veniturilor recalculate în Euro nu rezolvă problema procurării de imobile, deoarece economiile sunt prea mici, pentru a rezolva problema.
O soluție a devenit creditele ipotecare, iar conjunctura este una extrem de favorabilă: 1) băncile se confruntă cu un surplus de lichidități fără precedent, 2) băncile foarte slab creditează companiile atât din lipsa de proiecte cât și ponderea mare a creditelor neperformante înregistrate la agenții economici 3) persoanele fizice sunt cei mai buni platnici, creditele neperformante la ei sunt de 5-6 ori mai mici decât la persoanele juridice.
În aceste condiții băncile au accelerat procesul de oferire a creditelor persoanelor fizice pentru procurarea de imobil. Într-un singur an creditele au crescut cu peste un miliard de lei.
Doar în luna octombrie volumul de credite ipotecare a crescut cu 180 milioane lei, comparativ cu primele nouă luni ale anului 2017.
Dacă luăm în calcul și sectorul nebancar, atunci observăm că industria de construcții a primit în acest an o injecție financiară din partea băncilor, mai mare decât oricând.
Anume acești cinci factori sunt fundamentali în înțelegerea a cea ce se întâmplă în sectorul construcțiilor și care sunt tendințele pe următorii ani.
Sursa: IDIS Viitorul
